1、基本案情

2021年1月初，刘某良有意将坐落于深圳福田上梅林凯丰路的涉案房子对外出租，并委托案外人阿红作为出租中间人对外招租。
2021年1月3日，王某霞发送微信给阿红称其有意向承租涉案房子并赞同月租金5600元且三年不递增，随即通过阿红转付定金5600元给刘某良。
2021年1月3日至2021年1月14日期间，王某霞与刘某良通过微信就签订涉案房子出租合同事宜进行交流协商，最后因租期等问题未能达成一致建议而没实质签订出租合同。刘某良觉得王某霞构成违约而倡导没收定金，王某霞诉至法院，需要刘某良退还定金。

2、裁判结果

深圳福田人民法院生效判决觉得，王某霞与刘某良之间存在就涉案房子进行出租的意向，王某霞在明确了租期、租金价格的基础上向刘某良支付定金，据以确定出租机会，但双方并未确定起租期、支付租金方法和期限、物业成本承担、违约责任等房子出租过程中其它基本履行内容，不足以确定房子出租合同关系中双方基本权利义务。且从双方之后协商过程看，双方又重新对租期及对应租金价格进行了新的协商，最后因为未能就房子出租合同主要条约内容达成合意而致使未能签订拥有可履行内容的房地产出租合同。依据《民法典》第四百九十五条的规定，双方以存在房地产出租意向而收付定金的行为形成了预约合同关系。双方均未能举证证明最后未签订本约合同系因他们过错缘由致使，且未再就房地产出租进行协商确定，已超越一般买卖主体对于买卖的合理期待期限，故双方预约合同的目的已没办法达成。
2021年3月22日，判决刘某良向王某霞返还定金。

3、典型意义

《民法典》吸收了之前产品房交易合同司法讲解有关预约规定，从立法层面上认同预约合同是一种独立合同，并扩大其适用范围，不再限于交易合同。本案在综合考察双方具体交流状况基础上，依据《民法典》有关预约合同规定，认定本案合同仍处于预约阶段，并据此确定责任承担，妥善解决房子出租矛盾纠纷，有效促进出租市场健康进步。

引使用方法条

中国民法典