产品房预售合同的效力认定

1.出卖人没获得产品房预售许可证明，与买受人订立产品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前获得产品房预售许可证明的，可以认定有效。

《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第二条规定：“出卖人没获得产品房预售许可证明，与买受人订立产品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前获得产品房预售许可证明的，可以认定有效。”

买受人明知出卖人未获得产品房预售许可证明而与出卖人签订的产品房预售合同，可以觉得出卖人与买受人对产品房预售达成了一致建议，合同成立，但由于缺少生效要件，合同尚未生效。合同签订后，买受人或者出卖人起诉的，假如《产品房预售许可证》的获得已经不可能，应认定合同无效。但假如出卖人已拥有了办理《产品房预售许可证》的条件，只不过不愿予以办理，而预购人请求认同合同效力的，可认定合同有效。出卖人在起诉前获得《产品房预售许可证》的，则可觉得合同拥有了生效要件，可以认定有效。

出卖人故意隐瞒没获得产品房预售许可证明的事实，或者提供不真实产品房预售许可证明，致使合同无效或者被撤销、解除的，根据《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第九条第项的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担低于已付购房款一倍的赔偿责任。

2.当事人以产品房预售合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第六条规定：“当事人以产品房预售合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”