土地用权出让合同的纠纷预防办法

4、加大对土地受让方的资质审察，适合提升市准基础知识槛

土地用权出让合同中的爱方，一般均为房产开发企业。对于房产开发企业的设立，国家事实上使用的是双重登记的办法。依据《城市房产管理法》第29条第2款、第4款的规定：“设立房产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。”“房产开发企业在领取营业执照的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。”这一规定改变了过去设立房产开发企业须先由政府建设行政主管部门办理资质审察和批准手续，然后再到工商行政管理部门办理登记注册手续的程序规定。不只审批顺序发生了变化，而且建设行政主管部门也由审批制改为备案制。当时的这一变化主如果为了与《公司法》衔接，与国际惯例接轧，企业的设立实行直接登记规范，以降低行政干涉，提升政府部门的工作效率。但备案制并没使房产开发企业的设立门槛减少，也没使建设行政主管部门的审批变得可有可无。相反，1998年7月20日，由国务院发布的《城市房产开发营运管理条例》，对于房产开发企业的设立条件、资质管理等作出了愈加严格的规定。同时该条例第7条第2款还规定：“工商行政管理部门在对设立房产开发企业申请登记进行审察时，应当听取同级房产开发主管部门的建议。”事实上，因为对房产开发企业实行资质管理规范，因此，即便房产开发企业获得了工商行政主管部门核发的企业法人营业执照，但假如没获得房产开发企业资质等级证书的，也是没办法拓展房产开发经营业务的。而且法律还需要，房产开发企业需要根据核定的资质等级，承担相应的房产开发项目，不可以越级承担开发任务。譬如四级资质企业只可承担建筑面积5万平米以下的住宅区的土地、房子与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。但如此的审察多是程序性的形式审察，不少过程流于形式。对于注册资金的验资虽然都需要附验资报告，但以非自有资金办理验资手续后，随即抽逃注册资本的状况很常见。对于工程技术职员人数的需要，使用冒名顶替的办法加以应对也非个别现象。惟有开发营业额的需要稍难避免。但使用股权出售，企业购并的方法变相出售资质的状况也是常有些。正由于对房产开发企业资质审察流于形式，使得很多房产开发企业虽有资质，但事实上根本没相应的开发能力，缺少自有资金和专业技术职员。有时开发商虽获得了土地、拿到了项目，但因为后续资金不足，一旦资金链条断裂，总是就使土地用权出让合同的履行出现困难。很多土地出让后长期闲置或出现工程烂属，都与企业不具备真的的开发实力有关。因此，有必要适合提升房产开发的准基础知识槛，加大对企业自有流动资金来源和用的监管，预防抽逃资本。目前很多地方使用交纳建设保证金的办法，即在获得土地用权后根据建设项目投资总额的肯定比率交纳保证金，由政府主管部门进行监督，专款专用。还有将保证金作为受让方履行合同的担保，不按约履行，出让方可没收保证金。这一办法确实起到了肯定的成效。但对这种做法也有不认可见，一是对保证金的性质存在争议，是只保证合同一方当事人的履行，还是对出让合同的双方都有保障效力，即保证金是不是是定金?假如出让一方不按期出货土地，颁发土地用权证书，是不是应该双倍返还?二是觉得这种办法增加了开发市场准基础知识槛的成效，使得一些本身不具备长久开发能力的企业被挡在土地一级市场的大门以外，同时也使得建设项目的后续资金有了肯定程序的保障。
5、保证房产开发市场的公平角逐，促进优胜劣汰