近日，金牛区法院对该院以来受理的419件产品房预售合同案件进行了调分数查询析，发现此类案件呈现出集团诉讼多、对立情绪明显、专业性强等特征，并在认真总结此类案件审理中存在四大难题的基础上提出了相应建议。

1、产品房预售合同纠纷审理中的四大难题

易引发社会干扰大的群体性诉讼，审判的社会成效与法律成效很难统一。产品房预售合同在履行过程发生的纠纷总是会涉及到楼盘绝大多数购房者的利益，致使这类购房者自发组成业主维权网盟向开发商倡导权利，从而形成非常多人的集团诉讼案件。以该院以来审理的产品房预售合同纠纷案件为例，10人以上的集团诉讼案件占此类案件总数的79.5%，其中100人以上的集团诉讼占71.2%。即便是单个起诉到法院的诉讼，总是也存在少量的观望者，使得个案的审判结果可能影响到其他购房者的行为选择，由此产生群体效应，引起广泛的社会干扰。

当事人对立的情绪加强了案件审理困难程度。当普通购房耗尽积蓄所进行的房地产买卖出现了纠纷，势必会致使其情绪激动，与开发商之间形成紧急的对立情绪，并采取不理智的行为影响案件审理。如该院在审理吕某某等人诉成都永华房产开发公司产品房预售合同纠纷案中，因购房者提出的交房需要迟迟未能得到满足，吕某某等40余名购房者及家属多次情绪激动地采取聚众上街拉横幅、喊口号、找媒体揭秘等方法试图向被告方施压。从审判角度来看，购房者这种情绪的宣泄增加了当事人双方及法院之间的交流本钱，加强了案件审理的困难程度，影响了案件审结的效率。

鉴别项目多影响了案件的审判效率。此类纠纷大多起来自于双方对争议焦点如房子水平、房子损失状况等没办法达成协议，因此在审理过程中当事人一般会对争议焦点提出各种有关的鉴别申请。而鉴别程序的启动，势必导致结案周期的延长，减少审判效率。现在，有关产品房的鉴别种类多达十几种，当事人可能在同一案件中申请多项鉴别，如因产品房水平问题引发的赔偿案件，可能同时申请房子水平评估鉴别、房子受损状况修复策略鉴别、修复造价评估鉴别等几类鉴别，法院需先后委托几家鉴别机构进行鉴别;鉴别过程中可能涉及鉴别附带损失的问题，有些当事人还会针对鉴别结论提出复议，这类均使此类案件的审理周期进一步延长。

对法官的房产专业常识提出了必须要求。绝大部分房产案件都涉及到建筑范围的专业常识，因此需要法官具备法律和建筑的复合常识结构，需要对与房子设计、施工、监理、验收等环节的步骤、规则有相当程度的认知。同时由于双方提供的证据材料具备肯定专业性，所以法官也需要拥有设计图、施工图、成效图等建筑专业基本图样的辨识能力，这对法官的有关专业常识提出了较高的需要。当然，对个别在专业范围内争议较大的案件，需要咨询建筑专家提供审判辅助。