1、产品房交易合同纠纷有关定义及纠纷产生缘由（一）产品房交易合同纠纷有关定义产品房交易合同，是指房产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房子向社会销售，转移房子所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，产品房的认购、订购、预约等协议拥有《产品房销售管理方法》第十六条规定的产品房交易合同的主要内容，并且出卖人已经根据约定收受购房款的，该协议应当认定为产品房交易合同（2001年4月4日由中国建设部发布，自2001年6月1日起实行的《产品房销售管理方法》第十六条规定：产品房销售时，房产开发企业和买受人应当订立书面产品房交易合同。产品房交易合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名字或者名字和住所；（二）产品房基本情况；（三）产品房的销售方法；（四）产品房价款的确定方法及总价款、付款方法、付款时间；（五）出货用条件及日期；（六）装饰、设施标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的出货承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处置方法；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事情）。产品房交易合同关系经过法律的调整，即上升为产品房交易合同法律关系。产品房交易合同关系是法律调整的对象，而产品房交易合同法律关系是法律调整的结果。同任何法律关系一样，产品房交易合同法律关系也包括三个要点：
1、产品房交易合同法律关系的主体产品房交易合同法律关系的主体，即签订产品房交易合同的当事人，一般为房产开发企业和买受人。（1）房产开发企业是指以营利为目的、从事房产开发和经营的企业。也即一般产品房交易合同的出卖人。（2）买受人是指签订产品房交易合同，购买产品房并支付相应价款获得产品房地产权的合同相他们当事人。
2、产品房交易合同法律关系的客体产品房交易合同法律关系的客体，即产品房交易合同法律关系主体的权利义务一同指向的对象。通常来讲，客体为产品房。假如再深入剖析，产品房交易合同法律关系的客体还应包含产品房的权属确认、变更、终止及其登记发证行为。
3、产品房交易合同法律关系的内容产品房交易合同法律关系的内容，即产品房交易合同法律关系主体享有些权利和承担的义务，它是产品房交易合同法律关系的最基本的要点，也可以说是主体双方关系的落脚点。产品房交易合同纠纷，是指当事人签订产品房交易合同后因合同权利义务而引起的争议。（二）产品房交易合同纠纷的产生缘由产品房作为基本的生活资料和生产资料，对单位、对个人事关重大。一方面，经济的进步、人口的增长与大家的消费水平和消费愿望的提升，使得土地、房子的提供跟不上需要，供需失调容易引起利益矛盾；其次，某些客观状况的变化，如价格波动、水平问题、因特殊缘由不可以按时出货房子等，也会引起利益矛盾；第三，产品房交易合同本身不规范、不具体、不清楚，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约现象，同样会引发利益矛盾；第四，产品房交易合同当事人一方甚至双方违反房产管理法律、法规，侵犯别人的合法权益，也是导致产品房交易合同纠纷的一个重要原因。2、解决产品房交易合同纠纷的主要方法和法律依据（一）解决产品房交易合同纠纷的主要方法产品房交易合同纠纷可以通过协商、行政处置、仲裁和诉讼等方法解决。（二）解决产品房交易合同纠纷的法律依据解决产品房交易合同纠纷的法律依据主要有：
1、法律文件：包含有关房产的法律、行政法规、地方性法规和规章。
2、司法讲解：最高人民法院关于审理房产案件的解答、批复等，可作为立法的一种补充而运用于司法审判中，比如，2003年3月24日最高人民法院发布，自2003年6月1日起实行的《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》，就是一个非常有针对性的司法文件。3、对《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》的什么时间认识自2003年6月1日起实行的最高人民法院《关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》（以下简称“司法讲解”），对产品房交易合同纠纷案件的审理怎么样适用现有法律法规做出了愈加明确、具体的规定。从司法讲解实行后的司法实践来看，这类规定既有对房产开发企业（买受人）有利的地方，也有明显不利之处，而一些尚待进一步明确的模糊性表述，既给法官留下了自由裁量的空间，也给房产开发企业（买受人）通过健全产品房交易合同及其补充条约，在经营（购房）中趋利避害提供了可能。（一）对房产开发企业相对有利、对买受人相对不利的规定1、规定了开发商在起诉前获得产品房预售许可证明的，可以认定预售合同有效。司法讲解第二条规定，“出卖人未获得产品房预售许可证明，与买受人订立的产品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前获得产品房预售许可证明的，可以认定有效。”在国务院颁布的《城市房产开发营运管理条例》中，已明确规定“房产开发企业预售产品房，应当已办理预售登记，获得产品房预售许可证明。”“房产开发企业预售产品房时，应当向预购人出示产品房预售许可证明。”即房产开发企业预售产品房，应获得并出示预售许可证明，这是行政法规中的一项强制性规定。国内《合同法》第52条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。因此，出卖人在与买受人订立产品房预售合同时，只须未获得产品房预售许可证明，就应视为无效。而此次司法讲解在本条中又通过书面形式，给开发商开了一个口子，形成开发商在预售时是不是获得预售许可证明无所谓，只须在发生纠纷、且一方起诉前获得预售许可证明，即可认定合同有效；假如买受人发生纠纷后一直未提起诉讼，那样，均可以追认合同有效。这一条，本质上导致了司法讲解与行政法规之间的冲突，但客观上有益于开发商事后亡羊补牢。同时，对买受人导致的弊病也是显而易见的。
2、规定了对房子的转移占有，视为房子的出货用。司法讲解第十一条规定，“对房子的转移占有，视为房子的出货用，但当事人另有约定的除外。房子毁损、灭失的风险，在出货用前由出卖人承担，出货用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房公告，无正当理由拒绝接收的，房子毁损、灭失的风险自书面交房公告确定的出货用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”此条规定实质是确认“交钥匙”即为交房，并以此作为风险转移的标志，即不以房子所有权的移转作为交房和风险转移的成立条件，从而解决了长期以来，在理论和实践上一直存在争议的关于产品房的出货和风险转移的标志问题，使风险转移的时间大大提前，因而有益于房产开发企业利益的维护。客观地说，因为在现在很多产品房入住的民事纠纷中，时常出现出卖人尚未通过竣工验收（就洛阳而言，即未获得《建筑工程竣工验收备案证书》），便先行向买受人发出入住公告，导致买受人在没竣工验收手续的状况下接收房子，由此产生了后续的很多工程水平纠纷和产权办理纠纷。因此，因为此条约在强调对“房子的转移占有”的同时，并未强调需要是“经验收合格”的产品房出货买受人，即未强调交房的合法性，因此，该条约对于买受人而言，其公平性尚需探讨。（二）对房产开发企业相对不利、对买受人相对有利的规定1、关于买受人不可以获得房子权属证书的期限的规定。司法讲解第十八条规定，“因为出卖人是什么原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）产品房交易合同约定的办理房子所有权登记的期限；（2）产品房交易合同的标的物为尚未建成房子的，自房子出货用之日起90日；（3）产品房交易合同的标的物为已竣工房子的，自合同订立之日起90日。合同没约定违约金或者损失数额很难确定的，可以根据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的规范计算。”司法讲解第十九条规定“产品房交易合同约定或者《城市房产开发营运管理条例》第三十三条规定的办理房子所有权登记的期限届满后超越一年，因为出卖人是什么原因，致使买受人没办法办理房子所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第一，根据《城市房产开发营运管理条例》、《城市房子权属登记管理方法》、《城市产品房预售管理方法》和《产品房销售管理方法》的规定，办理房子权属证书的义务人是买受人，出卖人只不过帮助办理义务，而司法讲解中本条的规定将办理房子权属证书的主要义务归结于出卖人，违背了上述行政法规和规章规定的原则，对出卖人不公。第二，依据《城市房子权属登记管理方法》规定，根据权属登记机关的工作时限，对于预售产品房而言，买受人获得小产权证的合法期限为：竣工后3个月初始登记申请期+7天初始登记受理期+30天大产权证颁发期+90天转移登记申请期+7天转移登记受理期+30天小产权证颁发期共计254天。这还不包含一旦需要补办规划和土地出让手续与房管部门超越规按期限办事的情形，因此，该条的规定缺少日常的可操作性。最后，日常，有一种常见存在的状况是：贷款购房的买受人，不交纳有关税费，使得出卖人没办法帮助其获得房子权属证书，因为没房子权属证书，没办法办理抵押登记，出卖人作为贷款担保人，就要一直为买受人提供担保，承担相应的担保风险。对此，现在尚无任何明确的法律规定，来保护出卖人作为担保人的合法权益。
2、关于交易合同终止后的房款处置的规定司法讲解第二十五条规定“产品房交易合同被确认无效或者被撤销、解除后，产品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本条中规定了在三种（合同被确认无效、被撤销、解除）情形下，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人，但未对导致上述三种情形的责任作任何规定和说明。在实质操作中，既有因出卖人缺少或编造政府有关许可证明，致使合同被确认无效、被撤销、解除的，也有不少是购房人不可以按期偿还贷款或拖欠其他债务，使贷款人或债权人对所购房子倡导权利，而使出卖人不能不需要撤销、解除合同的。在不清楚导致上述三种情形的法律责任（包含损失赔偿责任）的状况下，仅需要“出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人”，极不利于对出卖人合法权益的保护，出卖人一旦返还了全部首付款本息，再向买受人倡导违约责任，在实行中，将会遇见非常大的困难。
3、关于司法讲解效力的规定司法讲解第二十八条规定“本讲解自2003年6月1日起实行。《中国城市房产管理法》实行后订立的产品房交易合同发生的纠纷案件，本讲解公布实行后尚在一审、二审阶段的，适用本讲解。”该司法讲解基于社会上最近以来关于对购房人作为弱势群体要加强保护力度的呼声，突破了现行法律、法规，通过加重一方责任、扩大一方义务，来对另一方进行司法救济，事实上更像一部新法，而并不是只是原有法律的讲解。开发商固然可以以司法讲解为参考和指针，对以后的工作做出相应的安排，但司法讲解却又规定了溯及既往的效力，则使得开发商对以往开发的项目几乎没办法亡羊补牢，从而面临巨大的诉讼重压。4、面对司法讲解怎么样防范产品房交易合同纠纷（一）房产开发企业面对司法讲解应怎么样防范纠纷对于上述司法讲解已做了明确规定的地方，无论它对房产开发企业是有利还是不利，房产开发企业都只能作为企业经营中需要遵循的准则切实加以履行，以使自己的行为符合司法讲解的需要，防止违法情形的发生，譬如，已经对外预售房子而目前还没预售许可证的企业，尽快获得预售许可证就是企业的当务之急。而对于司法讲解中多处存在的规定的尚不清楚，是法官办案中自由裁量的条约，房产开发企业则需要借助“法不禁止即自由”的基本法理，妥善加以借助，既要提升企业的经济效益又不可以违反司法讲解的规定，在经营中学会法律的底线，最大限度地防范纠纷。
1、销售广告司法讲解第三条规定，“产品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就产品房开发规划范围内的房子及有关设施所作的说明和许诺具体确定，并对产品房交易合同的订立与房子价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和许诺即便未载入产品房交易合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”此条规定中“说明和许诺具体确定”、“有重大影响”等表述现在尚没具体的量化及断定标准，依据此条规定，房产开发企业在做广告时，对于自己没把握做到的承诺要尽可能采取一些模糊性的处置，譬如“高端社区”、“升值潜力无限”、“交通十分便捷”等广告词就是非具体确定的表述，因为缺少明确的评判依据，而非常难作为要约加以认定。
2、怎么样在认购书中约定定金条约司法讲解第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预约等方法向买受人收受定金作为订立产品房交易合同担保的，假如因当事人一方缘由未能订立产品房交易合同，应当根据法律关于定金的规定处置；因不可归责于当事人双方的事由，致使产品房交易合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”一般觉得，购房定金是立约定金，即为保证正式签订产品房交易合同而出货的定金。但对于何时适用定金罚则？什么是不可归责于当事人双方的事由？司法讲解没明确，实践中则存在着两种不一样的看法，一种看法觉得，只须购房人不与开发商签订产品房交易合同，就违反了认购书的约定，开发商就能没收定金；另一种看法则觉得，只须购房人按期前去签订产品房交易合同，购房人即履行了认购书中的签订本约的义务，假如开发商不认可购房人提出的签约条件，致使合同没办法签订，则开发商应当双倍返还定金。其实，这两种看法都有失偏颇。根据第一种看法，开发商可以随便提出各种有益于我们的补充协议，只须购房人不可以同意，开发商就可堂而皇之地没收定金，而根据第二种看法，则会出现只须购房人前去售楼处签约，即便购房人漫天要价，开发商也需要签订正式交易合同，不然就需要双倍返还定金。这同样有违公平原则，不利于房产买卖市场的健康进步。从客观的角度来讲解，定金罚则的适用条件应是：假如由于合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地址去签订产品房交易合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认可意的条约，譬如房子的基本情况、价款等致使产品房交易合同没办法签订的，则系因当事人一方缘由导致本约没办法签订，应付该方适用定金罚则。假如产品房交易合同未能签订是由于不可抗力，或没办法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没提及的签约细节和其它条约，进行协商不可以获得一致是什么原因所导致，则系非因一方缘由，而是因不可归责于当事人双方的事由导致本约的没办法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。从房产开发企业利益的维护，降低争议的角度出发，建议开发商在与购房人签订认购书的同时，向购房人出示开发商已拟好的《产品房交易合同》，同时在认购书中明确约定：“在本认购书签订的过程中，双方已对双方待签的产品房交易合同进行了初步审察，且双方均无异议。任何一方不在认购书约定的地址和期限内，与另一方签订产品房交易合同的，应承担相应的违约责任，并对其适用定金罚则。”3、怎么样约定产品房的水平问题司法讲解第十三条规定了“因房子水平问题严重干扰正常居住用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”何谓“严重干扰正常居住用？”司法讲解将它纳入了法官自由裁量权的范围，由此使退房的条件增加了很多变数，包含了主观原因，譬如墙皮裂缝、厕所漏水等等，从买受人角度看，均可觉得是“严重干扰正常居住用。”因此，为了解决和降低这种风险，建议开发商在产品房交易合同中通过补充协议，对于严重干扰正常居住用的房子水平问题的情形作出具体约定，譬如可以采取列举式的约定，将上述表面缺陷的水平问题排斥在法官的自由裁量权限范围以外。
4、怎么样约定因购房贷款合同未能订立而致使购房合同不可以履行的处置问题司法讲解第二十三条规定，“产品房交易合同约定，买受人以担保贷款方法付款、因当事人一方缘由未能订立产品房担保贷款合同并致使产品房交易合同不可以继续履行的，他们当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立产品房担保贷款合同并致使产品房交易合同不可以继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因为本条中关于“不可归责于当事人双方的事由”司法讲解未作解析，因而交易双方在此问题上极易产生纠纷。从房产开发企业利益保障的角度出发，建议开发商将实践中因买受人不可以有效提供贷款银行需要提供的文件资料，或买受人提供的文件未通过贷款银行的审核，而致使产品房担保贷款合同未能订立的，约定为出卖人有权请求解除合同的情形，从而将它排斥在“不可归责于当事人双方的事由”以外。（二）产品房买受人面对司法讲解应怎么样防范纠纷该司法讲解基于加强对产品房买受人作为弱势群体保护力度的初衷，突破了现行法律、法规，加重了房产开发企业的责任，扩大了房产开发企业的义务范围，同时也扩大了产品房买受人的权利范围，有侧重地对产品房买受人进行了司法救济，其颁布推行对产品房买受人具备十分现实的积极意义。产品房买受人在购买产品房时，可充分借助本司法讲解之规定，与房产开发企业协商约定完备的合同条约（参照前述内容），尽可能使产品房交易合同的内容规范、具体、明确，以防止发生纠纷。为了最大限度地防范纠纷，建议产品房买受人在购房过程中，注意以下几个方面：
1、购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”，这是法律对销售方的基本需要。“五证”是指《国有土地用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《产品房（预）销售许可证》；“两书”是指《住宅品质保障书》和《住宅使用详解书》。
2、慎交定金，支付定金前应在合同条约中明确定金处置的充分必要条件，特别应在产品房认购书中明确约定，非买受人缘由不可以签订产品房交易合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。
3、在签订产品房认购书前，应需要开发商提供产品房交易合同文本，详阅其中是不是有不公平条约或与自己购房意图不符的条约，如无异议，应需要复印作为认购书附件，以免以后正式签约时就产品房交易合同文本内容产生非必须的纷争。
4、在产品房认购书中应约定开发商擅自将产品房另售别人的赔偿条约。
5、全方位理解开发商的广告宣传，谨慎防范广告宣传的误导，防止为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。
6、对产品房的水平、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证成本等有关内容，必须要在合同中明确显示，防止将来开发商推诿扯皮。
7、对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方法在产品房交易合同中详细说明，坚决杜绝模糊性的表述，防止日后产生模棱两可的理解。产品房是城市家庭中最为昂贵的特殊产品，这种消费应该是一种理性消费。作为理性、成熟的购房者，只有运使用方法律常识和法律方法，才能在产品房交易中防止被动，避免、解决风险，切实维护我们的合法权益。结束语本文讲解了产品房交易合同纠纷的有关定义及纠纷产生是什么原因，列举知道决产品房交易合同纠纷的法律方法和法律依据，对《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》推行后给产品房交易合同纠纷双方当事人带来的不同影响作了粗略的剖析，并对双方当事人怎么样防范纠纷提出了建议。从个案角度解决产品房交易合同纠纷并非最后目的，最大限度地防范纠纷的发生，才是写作本文的初衷。因为本人水平有限，因此在本文中仅针对产品房交易合同纠纷的防范作了粗浅的剖析，以求抛砖引玉，论述中难免挂一漏万，看法上也未必全方位、准确，敬请前辈师长斧正。