1. 整体工程拥有折价或拍卖条件且装饰装修工程的价值可以单独计算

因为装饰装修工程成就附是建筑物之上，没办法获得独立的所有权，故“装饰装修工程拥有折价或者拍卖条件”是指整体工程拥有折价或拍卖条件、且装饰装修工程的价值可以单独计算，而非指装饰装修工程拥有单独折价或者拍卖的条件。最高院在《最高人民法院新建设工程施工合同司法讲解（一）理解与适用》一书中解析觉得：“因为装饰装修工程倚赖于主体工程，装饰装修工程价值只有与其倚赖的主体工程一块用才能体现出来，而且装饰装修工程一般因主体工程作用与功效的改变而改变，因而工程价款优先受偿权以装修装饰工程具备折价或者拍卖的条件为首要条件。工程整体需要折价或者拍卖，同时工程整体变价时包括装饰装修工程的价值且装饰装修工程的价值可以单独计算。装饰装修工程不可以单独折价，也不可以单独拍卖。”[2]，在实践中，比如无锡中院苏02民终2903号案、广州花都法院粤0114民初12983号案、仁化法院粤0224民初931号案等直接援引了前述看法。因为行使装饰装修工程优先受偿权需要整体工程拥有折价或拍卖条件，若主体建筑系违章建筑，可能没办法完成初始登记，进而没办法通过折价、拍卖的方法进行出售，则承包人倡导优先受偿权可能受阻。[3]

但值得注意的是，部分法院仅以有关装饰装修工程与主体建筑形成附合为由，直接认定案涉工程不拥有折价或拍卖条件，进而不支持承包人优先受偿权诉请。比如，北京二中院在京02民终10433号案指出：“考虑到本案系幕墙装饰工程，不同于水晶吊顶灯安装、中央空调外机安装等具备相对独立性的装饰装修工程，幕墙与楼房主体形成紧密附合，不拥有折价或拍卖条件，故对该项诉讼请求，法院不予支持”，成都中院在川01民终21039号案中也持类似看法：“本案装饰施工的内容是外墙抹灰、面砖，该装饰已与建筑物形成附合，其性质不适合单独折价或拍卖，因此一审法院对A装饰集团公司的该项诉讼请求不予支持”。笔者觉得，装饰装修工程附着于建筑物系其固有属性，若将装饰装修工程可以单独拍卖、折价视作承包人行使优先受偿权的前置条件，则将直接致使承包人没办法实质享有优先受偿权，有关司法讲解规定将失去适用空间。

2. 装饰装修工程的发包人与案涉建筑物的所有权人一致

在发包人与建筑物所有权人不同状况下，如发包人系房子承租人、发包人系总包施工单位等情形，法院一般觉得有关装饰装修工程不拥有折价或拍卖条件。虽然2020年建工司法讲解删除去2018年版本中关于“但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”的例外规定，但在司法实践中，发包人是不是系建筑物所有权人依旧是法院判断案涉装饰装修工程是不是拥有折价或拍卖条件的重点原因。如海南一中院在琼96民终983号中觉得：“B置业公司是涉案装饰装修工程的发包人，亦是该建筑物的所有权人，故A装饰股份公司就剩余装饰装修工程价款享有优先受偿权，符合法律规定，应当予以支持。”，如最高院在最高法民终1800号案中觉得：“A公司作为装饰装修工程的承包人，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适使用方法律问题的讲解（二）》第十八条规定，依法对工程价款就该工程享有优先受偿权，但应限定在B公司为建筑物所有权人范围内。因案涉工程中7#、8#、9#、10#楼所有权及其土地用权并不是B公司所有，7#、8#、9#、10#楼没有因本案诉讼拍卖变卖所得款项优先受偿情形，故上述楼栋在本案所涉欠付工程款不应享有优先受偿权。”