案例1
夫妻一方签订的房子交易合同的效力
上诉人（原审原告、反诉被告）：於某某
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王某涛
被上诉人（原审被告、反诉被告）：王某岗
原审第三人：济南某某房地产中介公司（简称济南某中介公司）
【基本案情】
於某某与王某岗系夫妻关系，结婚以后两人购买了坐落于济南某小区房子一套。王某涛与王某岗及济南某中介公司签订《房子交易合同》及《补充协议》各一份，约定王某岗自愿供应该房子，房子价格90余万元。合同签订后王某涛累计支付房款70万元。合同签订后，王某岗、於某某获得了涉案房子的《不动产权证书》，登记所有权人为於某某，共有权人为王某岗。之后王某岗对案涉房子进行了验收，并将房子出货王某涛用到今天。於某某起诉倡导王某岗供应涉案房子未征得其赞同，王某涛与王某岗签订的《房子交易合同》及《补充协议》应为无效合同。济南某中介公司陈述签订合同时通过王某岗的电话向於某某核实了其是不是赞同卖房、与王某岗的关系，并审察了於某某的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订交易合同的委托书。
法院经审理觉得，在王某岗与王某涛签订的《房子交易合同》签订时，王某岗出示了於某某、王某岗的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订交易合同的委托书复印件。济南某中介公司亦证实2016年5月12日王某岗与於某某进行了通话，就於某某赞同供应案涉房子的意思表示进行了核实。由此可知，王某岗就供应涉案房子已与於某某达成一致。王某涛与王某岗签订《房子交易合同》时有理由相信王某岗有代理权，故王某岗签署的《房子交易合同》应视为王某岗与於某某有一同供应案涉房子的意思表示，涉案的房子交易合同及补充协议应为合法有效，驳回了於某某的诉讼请求。
【典型意义】《最高人民法院关于审理交易合同纠纷案件适使用方法律问题的讲解》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没所有权或者处分权为由倡导合同无效的，人民法院不予支持”。夫妻一方供应夫妻共有房子的，供应方虽系无权代理，但并不势必致使合同无效。买受人有理由相信供应房子的夫妻一方有代理权，应视为夫妻双方有一同供应案涉房子的意思表示。如夫妻一方擅自处分共有房子导致另一方损失的，另一方可以需要损害赔偿。
案例2
未签订书面合同是不是成立房子交易关系及一房二卖的法律后果
上诉人（原审原告）：张某某
被上诉人（原审被告）：济南某某置业公司（简称济南某置业公司）
原审第三人：未某某
【基本案情】
张某某与未某某系夫妻关系。张某某与济南某置业公司于2014年达成307号房子认购意向，约定认购房子面积为70.48平米，总价为元，并确定首付款为元，贷款元。后未某某向济南某置业公司付款元。济南某置业公司倡导向张某某邮寄了《签约请柬》和《解除优先购买权公告函》，在需要张某某签署正式的产品房交易合同无果后，公告张某某解除其优先购买权。张某某倡导济南某置业公司并未根据其留存的地址邮寄，并倡导从未收到济南某置业公司邮寄的上述材料。现济南某置业公司将涉案房子另行供应，张某某需要返还已付购房款、利息并赔偿损失元。
法院经审理觉得，张某某与济南某置业公司虽未签订产品房交易合同，但双方对于当事人名字、产品房的基本情况、产品房价款的确定方法及总价款、付款方法等进行了确认，济南某置业公司亦根据双方约定收取购房款，故张某某与济南某置业公司之间成立产品房交易合同关系。济南某置业公司明确认同涉案房子已经另行供应，没办法继续履行合同，依据《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第八条的规定，判令济南某置业公司应当返还张某某已经支付的购房款、购房款利息并赔偿低于已付购房款一倍的损失。
【典型意义】本案涉及两个典型问题。
一是双方未签订书面交易合同或仅签订了购房意向书，是不是成立房子交易合同关系。《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第五条规定，产品房的认购、订购、预定等协议拥有《产品房销售管理方法》第十六条规定的产品房交易合同的主要内容，并且出卖人已经根据约定收受购房款的，该协议应当认定为产品房交易合同。认定为产品房交易合同关系的重点在于是不是符合《产品房销售管理方法》第十六条规定的产品房交易合同的主要内容，即当事人名字、产品房的基本情况、产品房价款的确定方法及总价款、付款方法等。如拥有了《产品房销售管理方法》第十六条规定的产品房交易合同的主要内容，双方成立产品房交易合同关系。
二是一房二卖的后果。《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第八条规定：“具备下列情形之一，致使产品房交易合同目的不可以达成的，没办法获得房子的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担低于已付购房款一倍的赔偿责任：（二）产品房交易合同订立后，出卖人又将该房子出卖给第三人”。济南某置业公司在与张某某虽未签订产品房交易合同，但双方已经成立房子交易合同关系，济南某置业公司在收取首付款后，又将涉案房子另行供应，应当返还已经支付的购房款及已付购房款利息并赔偿低于已付购房款一倍的损失。
案例3
当事人恶意串通、侵害别人权益签订的交易房子合同应为无效合同
上诉人（原审被告）：孙某某
被上诉人（原审原告）：韩某甲
原审被告：韩某乙
【基本案情】
韩某丙与孙某某系夫妻关系，二人育有包含韩某甲、韩某乙在内的四个子女。韩某丙于1999年死亡。涉案房地产系韩某丙与孙某某的夫妻一同财产，登记在孙某某名下。韩某丙过世后，孙某某与韩某乙签订《济南存量房交易协议》，将涉案房子供应给韩某乙，并办理了过户登记，但韩某乙未实质支付房款。韩某甲倡导孙某某与韩某乙恶意串通，未实质支付房款，损害其利益，双方签订的《济南存量房交易协议》应为无效合同。
法院经审理觉得，韩某乙作为孙某某与韩某丙的女儿，其了解韩某丙过世的事实，亦了解涉案房子系孙某某与韩某丙的夫妻一同财产，却在其他继承人不知情的状况下，与孙某某签订了交易合同，并办理了产权转移登记手续，未支付房子对价，故孙某某与韩某乙签订的《济南存量房交易协议》损害了韩某甲的利益，该协议应为无效合同。
【典型意义】《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了不动产善意获得的条件，包含：(一)受叫人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以适当的价格出售；(三)出售的不动产或者动产根据法律规定应当登记的已经登记，无需登记的已经出货给受叫人。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。韩某乙作为子女，对于涉案房子的属性及其爸爸过世后没有进行继承的事实是明知的，但在未明确告知其他继承人，亦未支付房子对价的状况下与其妈妈签订房子交易合同，办理了房子过户登记，即韩某乙与孙某某之间存在恶意串通行为，且损害了其他继承人的权益，故涉案的房子交易合同应为无效合同。
案例4
惩罚性违约金不予调整
上诉人（原审被告）：山东某某房产开发公司（简称山东某开发公司）
被上诉人（原审原告）：刘某某、徐某某
【基本案情】
刘某某、徐某某与山东某开发公司签订《产品房交易合同》，约定购买某国际花园802号产品房一套。涉案合同中约定山东某开发公司应当在2015年12月31近日，将获得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的产品房出货用，并约定逾期交房违约金根据已付房价款每天万分之一计算。后山东某开发公司未能按期出货房子，与刘某某、徐某某签订了《补充协议》，将涉案房子出货期限变更为2016年6月30日，并约定山东某开发公司在2016年6月30近日，未能将产品房出货的，则自2016年7月1日起算，逾期交房违约金调整为已付房价款每天万分之二的比率实行。山东某开发公司于2016年8月28日实质出货涉案产品房。刘某某、徐某某需要山东某开发公司根据合同及补充协议的约定分段计算违约金，山东某开发公司倡导违约金过高，需要进行调整。
法院经审理觉得，依据双方签订的合同及补充协议的约定，2016年6月30日之前的逾期交房违约金按已付房价款日万分之一计算，2016年7月1日之后的逾期交房的违约金按已出货房价款万分之二计算。山东某开发公司在逾期交房已构成违约的状况下，又自愿、主动在《补充协议》中调整违约金的计算方法，系其对违约后果的预期判断，不违反法律及行政法规的强制性规定，故法院根据涉案产品房交易合同约定的日万分之一的规范及补充协议约定的日万分之二的规范分段计算逾期交房违约金。
【典型意义】国内合同法中违约金的性质主如果补偿性的，有限度的体现惩罚性。违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方导致的损失，既不能约定与损失不相称的违约金数额，其次若违约金低于损失，又可以申请适合增加，这体现了违约金的补偿性。违约金是一种违约救济手段，但违约金在具备救济性的属性以外，还兼具惩罚性。本案中，山东某开发公司作为开发商在已经存在逾期交房的状况下，第三签订补充协议，变更了交房时间，并重新约定了逾期交房违约金标准，系其对第三违约后果的预期判断，该部分的违约金更多的体现了惩罚性，故对该部分违约金不再进行调整。
案例5
开发商出货房子不符合合同约定的出货条件，买受人有权拒收房子
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李某某
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：济南某某某房产开发（集团）总公司（简称济南某房产公司）
【基本案情】
李某某购买济南某房产公司开发建设的301室房子111号储藏室。双方签订的产品房交易合同约定济南某房产公司应当在2015年12月31近日，将获得分期综合验收备案证明，并符合本合同约定的产品房出货用，并约定济南某房产公司若逾期交房应承担的违约责任为逾期超越90日的，承担已出货房价款万分之一的违约金。济南某房产公司于2015年12月十日公告李某某办理收房手续。因济南某房产公司未获得涉案产品房的分期综合验收备案证明，李某某拒绝收房。到今天，济南某房产公司尚未获得涉案房子的《分期综合验收备案证明》，李某某亦未接收涉案房子。李某某倡导合同约定的逾期出货违约金过低，需要济南某房产公司根据同期相同种类房子的租金支付逾期交房违约金；济南某房产公司倡导因李某某拒绝接收房子，需要解除双方签订的产品房交易合同。
法院经审理觉得，涉案的产品房交易合同中约定济南某房产公司应当将获得分期综合验收备案证明的产品房出货，故济南某房产公司在分期综合验收备案证明获得之前，李某某有权拒绝接收房子。济南某房产公司未按合同约定获得分期综合验收备案证明，违约在先无权需要解除合同。
关于逾期交房违约金，合同约定的逾期交房违约金为已出货房价款的万分之一，法院觉得济南某房产公司逾期交房应当承担的违约金数额过低，李某某有权请求增加违约金，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以低于实质损失额为限。李某某请求法院判决济南某房产公司按同区域类似房子租金支付违约金符合法律规定。
【典型意义】本案典型意义有二。一是涉案产品房交易合同约定将获得《分期综合验收备案证明》作为产品房出货的首要条件的，该约定系有效约定，开发商在未获得《分期综合验收备案证明》的状况下，买受人有权拒绝接收涉案产品房，买受人拒绝接收房子的，开发商无权需要解除合同，且应当支付逾期交房违约金。但若买受人在明知开发商未获得《分期综合验收备案证明》状况下，接收了涉案产品房的，其再需要开发商承担逾期出货违约金的，不予支持。二是若合同约定违约金数额过低的，守约方可以请求调高违约金数额。违约金的约定既应当估计到一方违约而可能给另一方导致的损失，不能约定与损失不相称的违约金数额，其次若违约金低于损失，又可以申请适合增加，这体现了违约金的补偿性。
案例6
小心购买无产权房
上诉人（原审原告）：徐某某
被上诉人（原审被告）：王某甲
被上诉人（原审被告）：王某乙
【基本案情】
徐某某与王某甲签订《购房合同》一份,徐某某购买由王某甲、王某乙开发的济南仲宫镇某花园小区房子一套。济南仲宫镇某花园小区系王某甲与王某乙一同开发，上述房地产无规划手续，所占土地为村集体土地。徐某某倡导双方签订的购房合同涉及房地产无合法手续，应为无效合同。
法院经审理觉得，本案涉及房地产系集体土地上自然人开发建设，未获得规划及建设手续，故徐某某与王某甲签订的购房合同系无效。
【典型意义】本案涉及的是无产权房的问题。无产权房地产的典型表现形式为小产权房，小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房子，未缴纳土地出让金等成本。小产权房不是法律定义，小产权房仅拥有了产品房的用法性质，不拥有法律性质。小产权房不可以获得合法的土地证和产权证，小产权房交易合同的效力一般否定性评价。购买小产权房存在巨大的法律风险，一旦出现纠纷，购房人的权益非常难得到维护，应小心购买。
案例7
按揭贷款购买产品房逾期还贷，应承担违约责任，开发商同时享有合同解除权
上诉人（原审被告）：杨某某
被上诉人（原审原告）：济南某某置业公司
【基本案情】2014年4月3日，济南某某置业公司与杨某某《济南产品房交易合同》，杨某某购买某小区1004室产品房。合同约定，杨某某以银行、公积金按揭付款方法支付购房款，并约定杨某某未按合同约定、未按银行贷款合同规按期限偿还贷款，致使出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，收回房子。杨某某支付首付款后，向银行贷款55万元，并由济南某某置业公司提供阶段性连带保证担保。杨某某贷款后，多次逾期偿还贷款。银行从济南某某置业公司账户内直接扣划杨某某逾期偿还的贷款及利息。济南某某置业公司倡导杨某某逾期还款违反了合同约定，需要解除合同并需要杨某某承担相应的违约责任。
法院经审理觉得，杨某某多次逾期还贷，银行出具了关于杨某某逾期偿还贷款的公告书，并扣除去济南某某置业公司的保证金。依据双方签订的合同，杨某某逾期还款致使济南某某置业公司承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，济南某某置业公司有权解除合同并需要杨某某承担相应的违约责任。
【典型意义】买受人以按揭贷款方法购买产品房的，在办理房子产权登记之前，开发商对买受人的贷款承担担保责任，对此产品房交易合同中均会约定若买受人未按约定偿还贷款或产品房被查封等状况下，开发商的合同解除权。对此，第一要从格式条约角度就该类合同条约约定的效力进行审察。第二，若合同条约有效，开发商在尽到了应尽的公告义务后，买受人仍未按期缴纳贷款或提供反担保，导致银行扣划了开发商的保证金的，在满足了合同约定的状况下，开发商享有合同解除权，且买受人还应当依据其履约状况承担违约金。
案例8
非单位成员购买单位筹资建房合同无效
上诉人（原审原告）：李某
被上诉人（原审被告）：山东某某工程集团限公司（简称山东某某工程公司）
【基本案情】山东省级机关事务管理局、山东进步和改革委员会、济南人民政府出具一系列文件，山东某某工程公司获得了以其现有存量土地通过职工筹资建房的方法建设职工住宅建房的有关手续，后经山东省直机关住房委员会决定，将该部分房子纳入房改范畴。李某与山东某某工程公司签订了《山东某某工程集团公司职工筹资建房房子分配合同》一份，约定李某购买山东某某工程公司建设的401号房子一套。李某并不是山东某某工程公司单位职工，李某已出货了全部购房款，山东某某工程公司亦向李某出货了涉案房子。因涉案房子一直没有办理房子产权登记，李某需要山东某某工程公司承担逾期办证违约金。山东某某工程公司倡导涉案房子系职工筹资建房，已纳入省直房改范畴，李某并不是山东某某工程公司职务，没办法参加房改，故没办法获得房子产权登记。
法院经审理觉得，涉案房子系山东某某工程公司为解决本单位职工住房困难，借助划拨土地经有关主管部门按各自职能审批后，由山东某某工程公司单位职工自集资金所建。涉案的交易合同明确载明系山东某某工程公司单位职工筹资建房房子分配合同，李某不具备山东某某工程公司单位职工的身份，李某明知其不具备职工的身份而签订该合同，损害了国家及山东某某工程公司单位其他职工的利益，为无效合同。因李某与山东某某工程公司签订合同为无效合同，该合同自签订时自始无效，李某倡导山东某某工程公司应支付逾期办理房地产证的损失，不予支持。
【典型意义】建设部《经济适用住房管理方法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干建议》规定，单位筹资合作建房是经济适用房的组成部分，其建设标准、打折政策、提供对象、产权关系等均根据经济适用住房的有关规定严格实行。单位筹资合作建房在优先满足单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，不能向非经济适用住房提供对象供应，而是由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭供应或者以本钱价回收后用作廉租住房。单位筹资合作建房是建设部《经济适用住房管理方法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干建议》所禁止对姥爷开供应的房地产。因此，单位筹资合作建房供应给非经济适用住房提供对象，必然违反国家关于经济适用住房管理方法的有关政策性规定，破坏社会管理秩序，应为无效。
案例9
开发商故意隐瞒未获得产品房预售许可证，应当承担惩罚性赔偿责任
上诉人（原审被告）：济南某某房产有限责任公司（简称济南某某房产公司）
被上诉人（原审原告）：祁某
【基本案情】济南某某房产公司与祁某签订《产品房交易合同》一份，约定祁某购买济南某某房产公司开发的201号房子，并对房子价格、付款方法等进行了约定。合同签订后，祁某依约支付了购房款。济南某某房产公司一直未获得涉案房子的产品房预售许可证。祁某需要解除双方签订的交易合同，济南某某房产公司返还购房款及利息，并赔偿其损失。
法院经审理觉得，济南某某房产公司与祁某签订《产品房交易合同》时，涉争房地产未获得产品房预售许可证明，至起诉前仍未获得，故双方签订的《产品房交易合同》及《补充协议》无效。济南某某房产公司未明确告知祁某涉案产品房未获得产品房预售许可证，存在故意隐瞒未获得产品房预售许可证之情形，不只应当返还祁某已经缴纳的购房款及利息，还应承担低于已付购房款一倍的赔偿责任。
【典型意义】本案的典型意义在于：一是购房人在购买产品房尤其是在建的产品房时应当着重审察开发商是不是获得了产品房的预售许可证。依据《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第二条的规定，开发商在起诉前仍未获得产品房预售许可证明的，产品房预售合同为无效合同。建设部、国家工商行政管理局发布的《产品房交易合同示范本本》中对于买受人购买的产品房为现房或预售产品房，预售产品房批准机关及产品房预售许可证号等内容均有明确规定。作为购房人来讲，在签订产品房预售合同时，应着重予以关注。二是开发商故意隐瞒未获得产品房预售许可证，应当承担惩罚性赔偿责任。《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第九条规定：“出卖人订立产品房交易合同时，拥有下列情形之一的，致使合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担低于已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没获得产品房预售许可证明的事实或者提供不真实产品房售预售许可证明…”济南某某房产公司用的产品房销售合同文本中故意删减了《产品房交易合同示范本本》中列明的预售产品房批准机关及产品房预售许可证号等要紧内容，济南某某房产公司存在主观上隐瞒未获得产品房预售许可证的故意，在返还购房人已付购房款及利息的状况下，应当承担惩罚性赔偿责任。
案例10
二手房交易中供应人违约，合同不只应继续履行，供应人还应承担违约责任
上诉人（原审被告）：侯某某
被上诉人（原审原告）：曹某
【基本案情】梁某以侯某某的名义与曹某签订房子交易合同，将侯某某名下房子供应给曹某，约定付款方法为产权过户当近日，曹某将首付房款元存入指定账户，剩余房款元采取商业贷款方法，约定曹某在合同签订之日支付定金5万元。双方就违约责任约定2016年6月20日去办理涉案房子产权变更手续；如任一方未按本协议约定履行有关义务，每逾期1日，违约方应向本合同房子交易的向他们支付本合同总房款3‰的违约金或者违约方承担合同总房价30%的违约金。曹某依约支付了元定金，及首付款元。之后侯某某将曹某的购房首付款元退回。曹某于2016年5月份实质接收涉案房子并居住到今天。侯某某未配合办理涉案房子的解押、完税、过户流程。曹某倡导继续履行合同，侯某某配合解除涉案房子的抵押手续，并帮助办理过户流程。
法院经审理觉得，曹某在履约过程中，已经依据合同约定支付定金及首付款，侯某某以退回已经收到的首付款及违约金的行为表明其不再继续履行合同，且侯某某未按合同约定解除涉案房子的抵押手续，存在违约行为。曹某需要侯某某继续履行房子交易合同，并帮助其办理涉案房子解押、过户登记的诉讼请求，应予支持。涉案合同约定了双方的违约责任，侯某某在履约过程中存在违约行为，应当承担违约金。故判决涉案合同继续履行，侯某某帮助办理涉案房子的抵押登记解除手续及过户流程，并依据合同承担违约责任。
【典型意义】自2016年下半年以来，济南二手房房价暴涨，出卖方找多种借口不履行合同，不再供应房子，对此法院觉得，应当保护守约方的利益，保护买卖安全和稳定性，不可以随便否定合同效力。对于想借违约行为获得高额收益的违约方，在判决继续履行合同的同时，违约方仍应当承担违约责任。