1、问题的提出甲、乙签订一份《厂房出租合同》，约定乙方出租甲方厂房用于开办来料加工企业，租期五年。五年之后，因乙方未根据合同约定履行租金给付义务，甲方起诉至法院。乙方以该厂房未根据建筑法和消防法的有关规定办理施工许可证、竣工验收合格证与消防验收合格证等理由倡导该出租合同违反法律的强制性规定而无效。上述乙方所述的强制性规定，主要有建筑法第七条关于建筑工程开工前建设单位应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证的规定；第六十一条第二款关于建筑工程竣工后未经验收或者验收不合格的，不能出货用的规定；消防法第十条关于建设工程未经消防验收或者经验收不合格的，不能投入用的规定。实务中，此类案件数目海量，违反此类规定是不是致使出租合同无效，值得探讨。2、对无效说的剖析与评论无效说觉得，上述诸条法律规范都是强制性规范，出租人违反此类强制性规范是合同法第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规的强制性规定”之情形，因此，出租合同应当无效，此其一。其二，涉案房子没有办理有关许可证或合格证，是非法建筑，因此，标的物违法，合同无效。其三，从社会成效考虑，此类出租合同总是涉及到很多职员的住宿问题，存在消防、建筑安全方面的隐患。假如断定其有效，则会潜在地鼓励类似的出租人不办理有关的许可证和合格证而出租房子，从而增加重大安全事故发生的可能性，因此应当断定其无效。对于无效说，笔者觉得未臻妥当，评论如下：第一，强制性规定”是指不允许当事人约定排除的规定。其又可分为命令当事人为肯定行为的强制性规定和禁止当事人为肯定行为的禁止性规定。从规范的功能剖析，强制性规定又可分为效力性的强制性规范和取缔性的强制性规范。台湾学者史*宽觉得：前者着重违反行为之法律行为价值，以不承认其法律效力为目的；后者着重违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的。”由此，违反效力性的强制性规范，合同方为无效，而违反取缔性的强制性规范，合同效力一般不受影响。可见，至少在理论上，违反强制性规定的合同并不是都无效，而是需要不同对待。第二，从国内现行法来看，合同法第五十二条关于无效合相同种类型的规定，相较于民法通则来讲，其范围明显缩小。因此，严格限制无效合同的范围，促进买卖、降低社会本钱是该规定的立法目的。另外，《最高人民法院关于适用〈中国合同法〉若干问题的讲解》第九条关于严格限制批准、登记成为合同的生效要件、第十条关于严格限制超越经营范围的合同被认定为无效合同的规定都说明立法上对合同的有效要件之范围和无效合同的范围尽可能限制的立法思路。当然，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适使用方法律问题的讲解》第一条、第二条关于缺少相应资质、借用资质或者违反招投标的规定的建设工程施工合同认定为无效的规定，也说明，即使此类合同违反了有关的强制性规定，在法律后果上则根据无效合同、有效对待”来处置，并不是严格根据无效合同对待（第二条说明，即便认定合同无效，也应当支持适合履行合同的承包人的工程价款请求权，而这明显超出了不当得利的返还范围）。上述规定说明，法官在判断违反强制规定的合同效力时，应当慎之又慎第三，无效说所倡导的标的物违法”之理由，很难苟同。比如在产品房预售合同中，在建房子一定尚未获得验收合格证、消防验收合格证等，甚至在房子建成将来也未必可以获得有关证明，何以不认定此类合同因标的物违法”而无效而仅断定购房人有违约请求权、合同解除权？厚此而薄彼，很难符合相同事物相同对待”的形式正义理念。