个人房子出租可能在广大农村区域非常容易见到，也会在城市区域非常容易见到。个人房子出租纠纷也是司法实践中容易见到的纠纷种类。那样，个人房子出租纠纷中的有关裁判标准是什么？个人房子出租纠纷在司法实践中有什么值得借鉴的方面？

在审判实践中，涉及私房出租的纠纷主要有以下几个方面：

房子出租合同未经登记、批准，是不是影响合同的效力

现在，很多地方对房子出租合同，都需要报经当地县级以上人民政府批准或者登记。对于根据地方规定应当批准、登记，而未批准、登记的合同是不是有效，在一些地方还是存在争议的。觉得，《城市房产管理法》第53条关于房子出租合同应当向房地产管理部门登记备案的规定，与地方规定需要的批准、登记，对出租合同的效力都不产生影响。《合同法若干讲解》第9条就合同登记与效力之间的关系已经有了明确的讲解，法律虽然有不能怎么样的规定，但该条约并未规定不办理登记手续，合同就是无效的内容。而且，这类规定的立法意图，只是出于行政管理的需要，而需要当事人予以配合，以达到加大国家对流动人口的管理、预防国家税收流失等目的，而不是对合同的效力加以否定。

出租人能否断电、断煤、断水等方法作为先履行杭辫的方法

在房子出租合同中，承租方不支付租金，出租便捷断电、断煤、断水的，是不是构成先履行抗辩?觉得，在出租合同中，当事人既可能约定先付租金后用出租物，也会约定先用出租物，然后再付租金的。因此，是不是构成先履行抗辩，须结合具体案件具体判断。而且，出租方断电、断煤气、断水的行为在不一样的状况下，也会包括不一样的意思，如以不让承租方继续用房子为目的而断电、断煤气、断水的，就应当觉得是需要解除合同;如以使承租方支付租金为目的的，则构成对欠租部分的相应抗辩。

至于出租方采取前述行为后，承租方应否支付相应期间租金的问题，觉得也应当结合具体状况来剖析。当断电等行为尚未根本影响承租方用房子的，如以居住为目的的出租合同，承租人在没电的状况下，假如只不过用起来不便捷，但仍然可以达成居住目的的，则继续用房子的承租方仅得相应降低租金，而不可以完全不支付;如断电等行为从根本上影响了承租方对房子的用法的，如以开餐饮为目的出租房子的，出租方采取前述行为，势必使承租方不可以达成合同目的，此时，承租方就不必继续支付该期间的租金。但在后一种情形下，承租人假如在断电期间仍然占用了房子的，则应结合出租方是不是要解除合同、是不是已经给予其适当的搬出期限等原因，综合考虑是不是应给予出租方相应的补偿。

出租人“一房二租”合同效力的判断标准

出租人前后分别与不同承租人签订出租合同，并向其中之一人出货房子的，其出租合同的效力怎么样确认?如订立合同在前的承租人倡导订立合同在后，但已经实质占有房子的承租人订立的后出租合同无效的，怎么样处置?

觉得，出租人分别与不同承租人签订出租合同的，出租合同均有效。出租合同的效力不因承租人订立数份合同而无效。因此，承租人均可以需要出租人履行合同。出租人不可以履行的，应当对不可以履行的承租人承担违约责任。假如出租人已经将房子实质出货给其中之一，而其他承租人倡导出租人继续履行的，因继续履行在事实上已经不可能，法院可以不予支持。对此状况，法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人行使违约之诉。当事人不变更诉讼请求的，可以驳回其诉请。

因为出租人与所有承租人订立的出租合同都是有效的，因此，合同签订时间在前的承租人倡导后出租合同无效的，不予支持。

第三人缘由致使的房子缺陷，承租人可否需要降低租金的判断标准

根据《合同法》的有关规定，出租人出租房子，负有保障承租人用、收益的权利。只须承租人的该项权利遭到损害，则无论是出租人是什么原因还是第三人是什么原因，均是履行合同的缺陷，出租人应当负责予以排除。在尚未消除缺陷而影响承租人用收益的，承租人可以需要降低租金。

第三人对房子进行的侵害，承租人可否直接向侵权人倡导权利的判断标准

承租人承租房子将来，即对房子有占有、用、收益的权利，当第三人的行为影响其上述权利时，承租人可以基于承租权请求排除妨碍、损害赔偿。但房子所有权人亦可以基于所有权向侵权人倡导权利。

虽然，这两种不同性质的权利，各有其范围。但从实质的行使来看，房子所有权人对房子的权利与承租人对房子的权利有时是会有交叉的。因此，双方的权利怎么样行使、协调，一直是比较存在争议的问题。觉得，双方的权利行使应当坚持如下原则：即就双方权利重合的部分，其中一方行使权利的，另外一方可以加入已经倡导权利的当事人一方来，但不可以再另外单独倡导这部分权利。同时，因为所有权人的权利与承租人权利不同的地方，应当各自倡导，另外一方不可以倡导是他们的权利。如承租人可以需要侵权人承担因故意或者重大过失而给自己带来的营业损失，所有权人就不可以倡导;同样，第三人所侵害的权利只是所有权人的权利，而非承租人的权利时，承租人也不能行使损害赔偿请求权。

未经登记的出租合同能否对抗房子交易的判断标准

对此问题也是存在不少争议的。有觉得登记与否不影响“交易不破出租”原则的适用，出租合同都可与之对抗。也有觉得未经登记不可以对抗交易合同的。这两种看法其实代表了在这个问题上两种不一样的价值衡量。根据前一看法，则房子的买受人不可以以自己不知出租合同的存在为由，倡导承租人迁让，但买受人仍然可以以出卖人未告知为由，需要撤销交易合同，或者需要出卖人承担其他责任。承租人和买受人也都是有救济渠道的。但其价值判断倾向于保持出租合同的近况，以加大对承租人的保护，但对买受人而言，买卖的风险或许会增加，买卖安全会遭到影响;根据后一看法，承租人不可以以未经登记的出租合同对抗买受人，只能迁让，并于迁让后向出卖人倡导损害赔偿等违约责任，其权益从法律上说也可以得到保护。其价值判断倾向于维护交易买卖的安全，并对出租权的“物权化”效力施加肯定的限制。