裁判要旨

在房子征收过程中，对于未获得产权登记的买受人，如其已支付购房款并合法占有房子，保护其作为实质权利人的征收权益不违反物权公示原则。

案情

上诉人沈业等人于2002年左右从案外人吉忠达处购买了坐落于浙江慈溪市坎墩西路的房子，一直占有用到今天，但没有办理产权变更登记。涉案房子仅有土地用权证，因为存在超出审批面积建设等状况，没办法办理产权证。2022年3月14日，慈溪市人民政府发布《关于慈溪杭湾金融港综合开发配套基础设施一期工程互通及附属工程项目房子征收决定》，其中划定的征收范围包含了涉案房子。在房子征收过程中，慈溪市人民政府根据涉案房子的土地用权证记载，将被征收人确定为房子出卖人吉忠达，并与之签订了征收补偿协议。沈业等人遂提起本案诉讼，请求确认被诉征收决定违法。

裁判

宁波中级人民法院审理后觉得，被征收房子所有权人才是被征收人，可以对房子征收决定提起行政诉讼。房子征收决定作出时无需考虑被征收房子所涉及的一般出租、交易等法律关系。沈业等人基于其与吉忠达签订的房子、土地出售协议，觉得其是真的的被征收人，缺少事实和法律依据，其有关权益可以通过民事法律渠道保障救济。遂以不具备原告资格为由，裁定驳回起诉。

沈业等人不服，提起上诉。浙江高级人民法院觉得，上诉人与吉忠达签订房子交易合同购买了涉案房子。虽因故未能办理产权过户登记手续，但协议签订后，上诉人出货了购房款，获得涉案房子并占有、用达二十余年，双方均已实质履行了交易合同。在没相反证据的状况下，应当认同上诉人的实质所有者地位。上诉人在征收过程中的合法权益应受保障，与被诉征收决定具备利害关系，应赋予其原告主体资格。遂撤销一审裁定，指令宁波中院继续审理本案。

评析

本案争议焦点为：在房子征收过程中，何种情形可以赋予没有办理不动产转移登记的买受人原告资格，这样是不是与物权公示原则相抵触。具体剖析如下：

1.“事实物权”与“法律物权”相离别时，应关注权利的实质归属。

对于物权变动模式，国内采取的是债权形式主义的立法例，觉得除去有债权合意即订立合同外，还需履行出货或登记的法定形式，才能产生物权变动的法律成效。民法典第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、出售和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依据《国有土地上房子征收与补偿条例》第二条规定，被征收人为房子所有权人。而本案房子交易没有办理转移登记，慈溪市人民政府遂提出应该按登记确定房子的所有权人。笔者觉得，涉案房子交易没有办理登记手续，确实未完成法律意义上的产权转移。而本案的特殊之处在于：一是作为物权变动基础行为的交易合同已履行完毕，上诉人支付了购房款，合法获得涉案房子并占有、用达20余年，达成了对物事实上的支配。上诉人对房子享有些是特定化的、具备物权属性的债权；二是涉案房子没有民事权属争议。假如有“一房多卖”，在后的买受人获得登记或卖方签订合同后反悔等情形，有无完成转移登记会干扰到物权权属的认定，但本案没有此类情形。认同上诉人的实质所有者地位不会损害获得登记或信任登记的第三人合法权益，并不违反物权公示原则。

2.不动产登记的主要用途在于公示公信，而非作为权利的根本依据。

产权登记是一个权利外观，并不是物权变动的依据。假如当事人有证据证明登记与物权的真实状况不符，物权的实质归属仍应取决于基础法律关系。民法典使用不动产物权变动的登记生效主义，主要起到公示不动产的权属状况、权利推定与善意保护用途。在民事活动中，因为民事主体学会的信息和资源有限，一般只能以产权登记辨别物权的权利人。信任登记簿上的权利记载为真实，而与权利人进行交易、抵押的善意相对人应受法律保护，这样方能维护物权秩序和买卖安全。而房子征收活动有所不同，行政机关不是应予保护的善意相对人，由于征收部门具备对房子产权状况进行调查核实的职责。本案中，慈溪市人民政府也已经获悉房子交易的事实，没有没办法辨别真实产权人的问题，且上诉人长期占有、用房子本身也具备肯定的公示效力。这样便不可以简单以登记外观为依据，在认定被征收人资格上，应重视财产的实质归属。

3.假如否定上诉人的原告资格，没办法保障其合法权益。

一是假如以上诉人非房子所有权人为由认定其与征收决定无利害关系，则上诉人后续倡导征收补偿亦不具备原告资格，补偿权益没办法获得保障；二是假如上诉人所享有些征收补偿权益只能通过卖方出面倡导，而卖方由于缺少利益驱动，不会去积极行使被征收人的权益。且假如没实质参与到拆迁安置补偿程序中，则没办法依据自己状况就补偿协议、评估报告、装修成本等事情提出建议，与房子征收部门进行协商，而上述诉求很难有效地通过卖方进行倡导。

综上，涉案征收决定与上诉人具备利害关系，应赋予其原告主体资格。本案案号：（2022）浙02行初26号，（2022）浙行终859号