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自起，牡丹江的房产价格以另人瞠目的速度递增，在利益的趋动下一些在卖房时没办理房子过户流程的卖房人开始以各种理由倡导当初的房子交易协议无效，此种现象自开始，尤为突出。本院在审理一块原告张某诉被告苏某、第三人某银行的一块房子交易合同纠纷中，经法院审理查明被告苏某与第三人某银行签订了《住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》。合同约定：第三人向被告苏某提供人民币贷款10万元，被告将它名下的房子（座落于牡丹江爱民区）作为贷款担保抵押给第三人，并办理了抵押登记。,原告张某与被告苏某签订房子交易协议,协议约定:被告苏某将它名下的房子卖与原告张某,房子的买卖价款为10万元，原告张某先期付款65000元，余款35000元待办理完过户流程后一次付清，被告苏某承担过户需要多少钱。协议签订时,虽然被告苏某已告知原告张某买卖房子已作为贷款担保物抵押给第三人,但双方签订房子交易合同没征得第三人的赞同，也没向第三人履行告知义务。协议签订后,原告张某和先后两次共支付被告苏某购房款66000元，但原告张某并没代替被告苏某清偿其全部债务，使该买卖房子的抵押权消灭。因原告张某想出让此房，但此房还在被告苏某名下，故需要被告苏某继续履行协议，帮助其办理过户流程。但被告苏某以该房子交易协议没告知第三人合同无效，没办法继续履行合同为由，拒绝帮助原告张某办理过户流程。第三人某银行以原、被告签订房子交易协议未告知其为由，倡导该房子交易协议无效。《中国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人出售已办理登记的抵押物的，应当公告抵押权人并告知受叫人出售物已经抵押的状况；抵押人未公告抵押权人或者未告知受叫人的，出售行为效。《中国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人赞同，不能出售抵押财产，但受叫人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这两部法律关于抵押期间，抵押人出售抵押财产的规定都无一例外的需要需告知抵押权人，不然出售行为无效（或不能出售）。案件在审理过程中形成了两种不一样的建议：一种建议觉得合同双方当事人订立合同，应当遵守法律，行政法规，不应损害第三人利益。违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中国担保法》及《中国物权法》的有关规定就是法律强制性规定，违反此规定的，就应认定出售行为无效。另一种建议觉得《中国担保法》及《中国物权法》的有关规定并不是针对抵押财产出售合同效力性的法律强制性规定，如在交易双方在签订出售协议时，未经抵押权人赞同，不可以以此两项依据认定抵押财产出售合同无效，而应结合《中国合同法》第五十二条的规定认定出售合同是不是有效。笔者倾向于第一种建议，即如抵押期间，出售抵押物未告知抵押权人的，出售合同无效。该房子交易协议签订的时间为，应适用《中国合同法》、《中国担保法》及《最高人民法院关于适用〈中国担保法〉若干问题的讲解》。《中国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人出售已办理登记的抵押物的，应当公告抵押权人并告知受叫人出售物已经抵押的状况；抵押人未公告抵押权人或者未告知受叫人的，出售行为无效。此规定需要抵押人在出售已办理登记的抵押物时，需要同时公告抵押权人及告知受叫人出售物已抵押的状况，此二条件也是出售行为有效的两个必要条件，或缺一项即致使出售行为无效。本案被告苏某在与原告张某签订该房子交易协议时虽已告知原告张某买卖房子已设定抵押权，并办理了抵押登记，却没公告抵押权人即本案第三人，违反了法律的强制性禁止规定,原告张某以被告苏某已向其告知出售物已抵押的状况,倡导该房子交易协议有效,不应予以支持；原告张某虽向案被告苏某支付购房款66000元,却没代其清偿债务，消灭抵押权，故抵押权人即本案第三人行使抵押权,倡导此房子交易协议无效,本院予以支持。原告张某需要被告苏某帮助其办理过户流程应打造在房子交易协议有效的基础上,因此房子交易协议本院认定无效,原告张某需要被告苏某帮助其办理过户流程,不应予以支持。