1、基本案情

原告孙某某诉称,原告与被告于1988年9月21日协商，由被告购买原告坐落于北京石景山区某村的房子，原告收取被告购房款7000元。
1988年11月双方立契。当时原告系板凳沟生产队村民，此房宅基地属农民集体所有，而被告为城市居民。依据国内土地管理法的有关规定，宅基地属农民集体所有些，由村集体经济组织或者村民委员会营运管理。被告买受农村房子，损害了集体经济组织及原告的合法权益，原被告之间交易农村房子的行为不符合法律规定。故诉请判令：1、确认原、被告之间的房子交易合同无效；2、被告立即腾退返还房子。

2、审判结果

一审法院经审理觉得，孙某某与赵某某就诉争房子已形成交易合同关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，到今天已有二十年。虽然孙某某系农村集体经济组织成员，赵某某系城镇居民，但该合同在当时已经政府房产管理部门审核并登记备案。就此，可以认定双方交易行为并不违反当时国家有关政策；现在，本区农村房子办理产权证书尚未拓展，双方履行上述房子交易合同后，即无有关部门办理产权证书。基于此，本院觉得，原、被告间交易行为已完成。从尊重历史、照顾现实出发，该交易行为有效。最后，赵某某已对诉争房子进行了翻、扩建，诉争的房子七间现已没有，现孙某某倡导确认交易行为无效并由赵某某返还诉争房子亦已没办法达成。结合以上什么时间，对于原告上述诉讼请求，不予支持。

3、剖析建议

本案争议的焦点是对城镇居民购买农村集体组成成员的私有房子交易协议效力的认定问题。

继“画家村”系列案件出现后，伴随农村小产权房纠纷不断，农村房子交易纠纷成为目前司法实践中的热门和难题问题。在司法实践中，因为涉农村私有房子交易合同纠纷法律关系复杂，涉及有关法律、法规海量，不同阶位的立法规范之间存在矛盾和冲突，导致司法机关对此类案件裁判标准的不统一。因为司法实践对私有房子交易合同效力认定的不统一，导致司法实务上的困惑。

对于怎么样确认此类合同的效力，存在两种不一样的看法：

看法一觉得：农村私有房子交易合同应确认无效

第一，依据“地随房走”的原则，农村私有房子交易涉及到宅基地交易，而宅基地交易为国内法律、法规所禁止。国内《物权法》第153条明确规定了宅基地用权的获得、行使和出售，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地是农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加大土地出售管理严禁炒卖土地的公告》规定：“农民的住宅不能向城市居民供应，也不能批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不能为违法建造和购买的住宅发放土地用证和房地产证”；国家土地管理局《关于以其他形式非法出售土地的具体应用问题请示的回话》也明确规定：原宅基地用户未经依法批准通过别人出资翻建房子，给出资者用，并从中牟利或获得房子产权，是属“以其他形式非法出售土地”的违法行为之一。因此，依据《中国合同法》第52条第5项规定，农村私有房子交易合同因为违反了国家政策和有关法律、法规应确定无效。

第二，宅基地用权是集体经济组织成员享有些权利，与特定的身份关系相联系，不允许出售。农村私房交易中买房人名义上是买房，事实上是买地，在房地一体的格局下，处分房子的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。