2020年11月16日，谢某夫妇与萍乡某房产公司签订了《产品房交易合同（预售）》合同和补充协议，约定房子（含车位）总价款732000元。

2020年12月16日，上栗县市场监督管理局因该房产公司发布有关不真实学区房广告行为，对其作出行政处罚。

谢某夫妇觉得房产企业的不真实宣传行为致使其为学区而购房的目的没办法达成。

遂向法院起诉需要房产公司根据购买房子（含车位）价款的10%赔偿违约金73200元。

上栗县人民法院经审理觉得，萍乡某房产公司在某学校招生范围未予明确的状况下，通过在售楼部展区以广告、传单及销售通过微信等自媒体方法宣传小区系某学校学区房，该承诺具体、明确，符合要约的构成要件。

结合上栗县市场监督管理局行政处罚、有关行政判决书认定房产公司存在不真实宣传学区房的事实，认定房产公司构成违约，应当承担违约责任。

同时，对于违约金数额的认定，考虑到双方未对该项违约责任作出明确约定，且购房人未尽到审慎注意义务，亦存在肯定过错。故酌情按房子（含车位）价款的1%判令房产公司向谢某夫妇支付违约金7300元。

宣判后，房产公司不服，提出上诉，萍乡中级人民法院二审判决驳回上诉，保持原判。

本案系依据行政处罚查明房产公司存在不真实广告宣传行为，并综合各方过错公平合理确认违约金。从而保障购房买家合法权益，促进房产公司合规经营，防止不真实宣传的典型案例。本案中，一方面，房产公司为了销售盈利，借助买家看重子女教育的心理，在教育部门未统一规划发布学区的状况下，以广告宣传方法明示或暗示所售楼房是优质学区房。

房产公司该行为违反了《中国广告法》有关房产广告不能含有对规划或者建设中的文化教育设施作误导宣传的规定，房产公司存在明显过错。且在目前推进教育资源均衡化进步的背景下，也不允许房产公司以“学区房”名义售楼。其次，购房人在应知学区划分存在不确定的状况下，仍轻信房产企业的学区房广告，未尽到理性购房人的审慎义务，亦存在肯定过错。

在双方无明确约定，且购房人没办法举证证明其具体损失的状况下，法院综合各方过错，酌情根据购房总价款的肯定比率调整违约金，公平合理。且通过迅速实行将购房人的胜诉权益兑现到位，案件处置社会成效较好，对类案处置亦有借鉴和参考意义。

引使用方法条

中国民法典