借钱给朋友的时候，双方约定以他们的一套房子进行抵押担保，然而朋友不但不还款，人也消失了，不少人觉得直接把朋友抵押给他的房屋卖了抵债，但达成抵押权并非直接把房屋卖了清偿债务，而是要采取合法有效的方法，经过一系列达成抵押权的程序，才可以用抵押房地产履行债务，因债务人下路不明，不可以协商以抵押房子来抵偿借款，所以要通过向法院起诉或者申请达成抵押权。

向法院起诉达成抵押权的步骤

债权人要提交达成抵押权起诉状，需要法院拍卖、变卖该抵押房子所得的价款优先受偿。

向法院申请达成抵押权的步骤

1、债权人在主债权诉讼期间届满之前，向抵押房子所在地或抵押权登记地法院申请达成抵押权。

2、债权人在申请时要提交以下材料：

申请书。申请书写明申请的原因、受偿标的与抵押财产的情况。

身份证明。

主债权合同、抵押合同，假如抵押权进行过抵押登记的，还有提供相应的抵押登记或证明文件。

3、法院经审察，抵押权人的请求事情符合规定条件的，法院作出拍卖、变卖抵押房子的裁定，债权人可以以拍卖、变卖抵押房子的裁定为实行依据向法院申请强制实行。

直接把抵押的房子卖了抵债，这是一个常见的认识误区，其实并不符合法律关于抵押权的需要。他们明确用房屋作抵押，可以先需要他们配合办理抵押权登记，之后就能需要达成抵押物变现或折价还款。通过向法院起诉或者申请达成抵押权。无论是向法院起诉还是申请达成抵押权，都需要筹备齐全有关的证据材料，搜集遇见困境，建议咨询债务追讨律师，如有需要可在文章右边栏查找适合的律师。