近年来，城市近郊农民需要收回原已出卖的房子引发的农村房子交易纠纷案件增多。因为现在有关法律、法规不够明确，审判实践中对农村房子交易合同效力认识存在差异，从而致使不一样的裁判结果。本文就农村房子交易合同的效力认定和处置原则进行探析。

农村房子交易合同纠纷案件的特征

1.从交易双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的状况。

2.从买卖发生的时间看，多发生在起诉前两年以上。

3.合同大都已履行（出卖人出货了房子，买受人给付了房款并入住），但多没有办理房子或宅基地用权变更登记。

4.从诉因看，多来自于土地增值与土地征用、房子拆迁等原因，房子现值或拆迁补偿价格远远高于原房子交易价格，出卖人受利益驱动而起诉。

5.从标的物近况看，有些房子已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是现在法院处置此类案件的难题，涉及到对房子增值部分的处置问题。

农村房子是不是允许交易

农村房子能否交易，对此问题存在两种建议；

一种建议觉得农村房子交易事关农村宅基地用权的出售，而国内法律禁止出售农村宅基地用权，因此，农村房子不可以交易。

另一种建议觉得，法无禁止即可行”，国内法律没禁止农村房子交易的明文规定，只须双方协商赞同，农村房子就能交易。从国内土地法第六十二条关于农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家还是一定农村房子是可以供应的，没要禁止和干预农村居民行使房子所有权的立法意图。而且，依据国内民法典第二百六十六条私人对其合法的收入、房子、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房子是农村居民合法的私有财产，那样作为农村房子所有权人的农村居民，完全可依法对其房子行使包含处分权在内的所有权。因此农村房子是可以交易的。

对农村房子交易纠纷合同效力的认定

由上述剖析可见，农村房子可以交易。但，不是所有些农村房子交易合同都是合法有效的。由于，依据国内民法典的规定，一个合同有效，不只合同主体要适格，而且内容要合法。笔者觉得，在农村房子交易合同效力认定上，除依法适用国内民法典关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当遵照国家政策的有关规定。

依据农村房子交易合同主体的差异，可以将农村房子交易合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。由于合同主体的不同，所涉及的有关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适使用方法律认定农村房子交易合同效力时也会得出不一样的结论。

１.对农村本集体经济组织成员之间农村房子交易合同应认定有效。

因购买者具备房子所在地集体经济组织成员身份，这便排除去宅基地不可以进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房子交易，只须交易双方所订立的交易合同符合民法典关于有效合同要件，就应当认定交易合同有效。

２.慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房子交易合同效力的认定。

国内有关法律、法规虽然禁止将农村宅基地用权向本集体经济组织成员以外的人出售，但如前文所述，法律、法规对农村居民出售房子所有权并无禁止性规定，而国家有关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民供应房子的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房子出售的状况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地用权出售的规定来否定农村房子交易合同的效力和妨害农村村民对自己房子所有权的行使。因此，笔者倡导对这种农村房子交易合同，只须其符合民法典关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。